Пожарно-техническая документация. Изменения в 123-ФЗ для устранения правовой неопределенности при эксплуатации зданий

В 2026 году на разных отраслевых мероприятиях представители МЧС России анонсировали детали готовящихся масштабных изменений в Федеральный закон № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Разбираем, к чему готовиться проектировщикам и собственникам объектов.

Главный тупик практики: почему действующий Градостроительный кодекс плохо работает при эксплуатации объектов в части пожарной безопасности

Сегодня профессиональное сообщество ежедневно сталкивается с нормотворческим тупиком:

1. Здание построено и введено в эксплуатацию, но дальше с ним нужно жить. Собственник проводит перепланировку, меняет технологическое оборудование, пересаживает отделы, организует свободную планировку (Open Space) или заменяет устаревшую противопожарную систему.
   
2. Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) знает только три пути: реконструкция, капитальный ремонт или текущий ремонт.
   
3. Где возникают проблемы? При реконструкции вывод из эксплуатации объекта и уходит на полноценную экспертизу, при капремонте разработка нового проекта на весь объект, а не только на ту часть, где произошли изменения пожарных систем. При так называемой перепланировке, восстановлении/замене систем или текущем ремонте, часто разрабатывают только “рабочую документацию на системы”, которая противоречит имеющемуся на объекте и прошедшему экспертизу разделу 9 («Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности»).

В результате сложилась «серая зона»: собственники меняют функционал помещений или перестраивают системы без полноценного проекта, а при инспекционной проверке МЧС выдает предписания об устранении нарушений, ссылаясь на исходный проект 20-летней давности. Сейчас не хватает легального механизма, как собственникам узаконить произведенные изменения и дальше спокойно по ним эксплуатировать объект.

Законодательное решение: введение термина «Техническое перевооружение» в Федеральный закон №123-ФЗ

Чтобы устранить этот разрыв между требованиями ГрК РФ и фактической жизнью объектов, МЧС России инициирует введение в ст. 2 и ст. 4 Федерального закона № 123-ФЗ понятий, ранее присутствовавших только в законодательстве о промышленной безопасности:

Что это дает на практике?

• Легализация перепланировок и локальных изменений: появится законный нормативный коридор для проведения работ без необходимости запуска процедуры масштабного капитального строительства.
  
• Четкие границы применения новых норм: четко фиксируется, когда именно нужно приводить весь объект к действующим требования нормативных документов, а когда достаточно соблюсти требования только в рамках обновленного участка или системы.

Пожарно-техническая документация (ПТД): новый инструмент доказательства безопасности

Второй ключевой блок реформы 123-ФЗ — институционализация Пожарно-технической документации (ПТД).

При проведении технического перевооружения, локальной замене систем СПС/СОУЭ/АУП/ВПВ или изменении планировок собственник больше не окажется в правовом вакууме. Вместо «придумывания» оснований для реконструкции разрабатывается отдельный комплект ПТД.

Зачем нужна пожарно-техническая документация?

1. Если утрачен исходный проект: Для объектов, построенных десятки лет назад, где проектные решения не сохранились.
   
2. При поэтапном техническом перевооружении: Позволяет обосновать замену конкретной системы противопожарной защиты (например, замену аналоговой СПС на адресно-аналоговую по новым СП без затрагивания остальных инженерных систем.

Добровольное пожарно-техническое консультирование и защита при проверках объекта

Важнейший спутник ПТД — механизм добровольного пожарно-технического консультирования.

Как будет работать схема:

1. Проектировщик (или специализированная организация) разрабатывает комплект Пожарно-технической документации (ПТД) на этап технического перевооружения, в том числе .
   
2. Документация направляется на экспертную оценку в МЧС России или аттестованным экспертам в рамках добровольного консультирования.
   
3. По результатам выдается официальное заключение, которое заносится в Единый реестр МЧС России.

Главный бонус для бизнеса и проектировщиков: Наличие зарегистрированного заключения по ПТД гарантирует, что при плановых и внеплановых проверках инспектор Государственного пожарного надзора (ГПН) проверяет объект строго на соответствие согласованному ПТД и Правилам противопожарного режима (ППР), не подвергая сомнению проектные расчеты и инженерные решения.

Изменения ч. 4 ст. 4 ФЗ-123: правила применения норм для действующих объектов

Изменения в статью 4 ФЗ-123 предлагают легальный механизм как обосновать неприменение отдельных требований.

1. Главный принцип: «соответствующая дата» и локальные изменения

Точкой отсчета для применимости норм становится «соответствующая дата» (дата экспертизы, утверждения проекта или ввода в эксплуатацию). При техническом перевооружении или ремонте новые своды правил применяются только к изменяемым элементам, а не ко всему зданию в целом (на дату начала работ).

2. Механизм неприменения норм: триада ПТД + ПТК + Реестр

Если новые требования выполнить невозможно или объективно не нужно (в т.ч. на объектах культурного наследия), отступление допускается только через специальную цепочку:

1. Разработка ПТД: оформляется Пожарно-техническая документация с расчетами и обоснованием неприменения конкретной нормы.
   
2. Прохождение ПТК: проводится обязательное Пожарно-техническое консультирование (МЧС или аттестованным экспертом).
   
3. Внесение в Реестр: получение положительного заключения и его занесение в Единый реестр МЧС.

В следующей статье серии разберем, как МЧС России совместно с Минстроем и Росаккредитацией организует сквозной контроль ЕГРЗ и за какие нарушения у негосударственных экспертиз уже сегодня отзывают аккредитации, а проектировщиков привлекают к административной ответственности.